Как получить ВНЖ в Германии: отвечаем на вопросы гостей вебинара
Перед каждым вебинаром в редакцию портала Prian.ru приходят десятки вопросов от людей, заинтересованных в покупке зарубежной недвижимости. Письмо от Натальи из Москвы, которая мечтает переехать с семьей в Германию, легло в основу этой статьи. Тема, как нам кажется, актуальна для многих — надежность инвестиций, перспективы получения вида на жительство, права иностранных собственников… На вопросы читателя отвечают риэлторы, которые знают ситуацию изнутри.
Смотрите запись вебирана «Права и обязанности собственника недвижимости за рубежом»
Наталья из Москвы и ее муж мечтают переехать в Германию вместе с детьми. У них есть €250 тыс. для инвестиций в недвижимость или бизнес в этой стране. При этом они рассматривают вариант, который позволит оформить ВНЖ.
Риэлторы сразу же предупреждают: покупка недвижимости в Германии не дает автоматического права на получение ВНЖ. Стать обладателем заветной пластиковой карточки можно, только открыв собственный бизнес, который, в свою очередь, может быть связан с недвижимостью.
«Какой наиболее доходный вариант вложения данной суммы денежных средств: доходный дом или квартира, мини-отель? Дома престарелых? Или новостройки? В какой земле? В каком городе?»
Александр Елизаров, Парк-Инвест: «В Германии имеет значение не вид недвижимости, а регион, где вы ее приобретаете. Например, новостройки в Мюнхене – это очень выгодно. Правда, порог входа здесь составляет €400 тыс. Доходный дом в Саксонии обойдется всего в €150 тыс. А под Гамбургом подобный объект стоит от €250 тыс. Но рентабельность доходного дома под Гамбургом будет ниже 8%. На территории бывшего ГДР доходность такой собственности равняется 12% годовых. Вообще же в Германии действует следующий принцип. Инвестиции в недвижимость восточной части страны приносят большую прибыль. Однако они менее надежны по экономическим причинам. Вкладывая в Западную Германию, вы получите меньший доход, но, например, арендатора в квартиру в этом регионе будет найти проще, и существует меньше вероятности, что он съедет через какое-то время.
Дома престарелых тоже являются выгодным видом инвестиций, поскольку их у частных граждан арендует государство. Но минусом является то, что сроки аренды не очень высокие. И в перспективе это вряд ли оправдывает себя, поскольку через 15 лет пожилых людей в стране будет становиться все больше, и власти будут меньше тратить на подобные учреждения. Со временем дом престарелых будет приносить всего 5% прибыли вместо нынешних 10%».
Любовь Баумгертнер, L&B Immobiliya: «Если цель покупки – получение ВНЖ, то необходимо останавливаться на объектах, которые можно использовать для ведения бизнеса.
Наиболее доходный вариант – это тот, в котором покупатель сам будет принимать активное участие, имеет достаточный опыт и мотивацию к работе. Лучше выбирать крупные города или же места, где выбранный вид бизнеса будет перспективным и успешным.
Если же объект просто сдается в аренду, то доходность по нему будет, скорее всего, окажется средней (5-7% годовых). При выборе следует учитывать возможность личного ведения бизнеса, поскольку только при активной предпринимательской деятельности можно претендовать на ВНЖ. Недостаточно просто сдать объект в аренду и получать пассивный доход, необходимо регистрировать фирму и доказать, что фирма работает, приносит прибыль, платит налоги, социальные отчисления и так далее».
Сергей Вахненко, DominArt Real Estate Group: «Я бы рекомендовал покупку семейного отеля. Это одновременно и недвижимость, и бизнес. Такой объект лучше всего приобретать либо в земле Бранденбург, поскольку там низкие цены, либо в Баварии или Баден-Вюртемберге. При грамотном профессиональном управлении таким объектом можно достичь годовой доходности в 15%».
«Какой собственный бизнес чаще всего открывают выходцы из России? Муж — юрист по финансовому праву и налогам, имеет высшее образование и почти 20 лет стажа. В то же время он не имеет документов об образовании и занимается ремонтом квартир. Жена — агент по недвижимости. Она имеет высшее экономическое образование и дальше предполагает заниматься тем же».
Александр Елизаров: «В основном наши соотечественники приобретают бизнес, который не требует больших знаний и навыков – рестораны или отели. Но это ошибка. Надо быть действительно хорошим специалистом в выбранном виде предпринимательской деятельности, чтобы она приносила доход.
Муж не сможет работать по специальности, поскольку в Германии свои законы и свои правовые тонкости. Тем более, проблемой является отсутствие подтвержденного образования. Кроме того, ВНЖ не дает права на работу по найму. Лишь спустя несколько лет проживания можно куда-нибудь устроиться. Поэтому выходом является только открытие собственной фирмы».
Сергей Вахненко: «Не вижу никаких сложностей в том, чтобы жене получить разрешение на ведение риэлторской деятельности в Германии и открыть свою компанию. Мы предлагаем ей даже стать нашим партнером, у нас очень широкая партнерская сеть, и у нас всегда востребованы хорошие специалисты. Муж сможет помогать жене в ее работе, юридические знания в риэлторском бизнесе всегда в цене».
Любовь Баумгертнер: «По последним данным юристов, работающих в этом направлении, немецкие власти более лояльно относятся к социальным проектам, таким как детские сады, дома престарелых, а также к фирмам, положительно влияющим на развитие немецкой экономики и социальной сферы».
«Иностранцы, имеющие ВНЖ, всегда получают детские пособия?»
Любовь Баумгертнер: «Все зависит от типа ВНЖ и визы, которую заявитель получает. Но обычно все резиденты Германии, проживающие в стране на законных основаниях, имеют право на получение детского пособия».
Александр Елизаров: «ВНЖ в Германии дает право не только на получение детских пособий, но и социальных пособий и медицинского обслуживания».
«Какие условия получения ипотечного кредита? Мнения встречаются разные: одни говорят — главное наличие 50-60% собственных средств при покупке недвижимости. Другие — наличие доходной фирмы в Германии, прибыль от которой покрывает кредитные погашения заемщика».
Александр Елизаров: «Банки охотнее кредитуют доходную недвижимость, чем жилье для собственного пользования, поскольку прибыль от такого объекта превышает проценты по займу. При этом внести вы все равно должны минимум 50% собственных средств».
Любовь Баумгертнер: «Для иностранцев обязательно наличие высокой доли собственного капитала, это 50-60%. Для немецких фирм обычно требуется наличие собственного капитала около 30% и срок успешной работы не менее 3 лет. Сам объект должен находиться в перспективном районе и желательно приносить доход. При этом немецкие банки предпочитают финансировать жилую недвижимость и только отдельные виды коммерческой».
Сергей Вахненко: «Условия получения ипотечного кредита зависят от конкретного банка. Абсолютно реально получить кредит на покупку жилой недвижимости, для которой ставки составляют 2-2,5% годовых. Для коммерческой – 4% годовых. Но все зависит от города и местоположения объекта».
«Встречаются предложения о продаже залоговой недвижимости по интересным ценам. Это надежные варианты или фирмы-продавцы чего-то «недоговаривают»?»
Сергей Вахненко: «Те объекты, которые мы выставляем на продажу от банка, до аукциона не доходят, мы их продаем. Это такая недвижимость, которую банк забрал у должника по кредиту, но еще не выставил на торги. А те объекты, которые идут с молотка, иногда даже реализуются по цене дороже рыночной. На аукцион можно идти, только если вы знаете рынок и отслеживаете тенденции последних нескольких месяцев.
Необходимо понимать, что залоговая недвижимость всегда имеет какой-то «подвох». Это может быть плохое состояние объекта, отсутствие коммуникаций или другие проблемы».
Любовь Баумгертнер: «Интересные цены на залоговую недвижимость бывают только стартовые, то есть не окончательные. По хорошим перспективным объектам на аукционы приходит большое количество желающих, поэтому окончательные цены обычно достигают рыночных. Более дешево можно купить не самые лучшие объекты в непопулярных районах».
«На что надо обращать внимание, чтобы нам не обещали «невыполнимого» при оформлении ВНЖ , в каких схемах не участвовать? Какие гарантии могут дать фирмы — продавцы недвижимости и помогающие оформить ВНЖ? Как найти надежного партнера в этом вопросе? Есть ли какие-нибудь рейтинги?»
Александр Елизаров: «Самое главное, что необходимо понимать, – никто не гарантирует вам получение ВНЖ. Поскольку этот документ выдает государство, так же как и визу в любую страну мира. Поэтому к посреднику необходимо идти со знанием этой реальности».
Любовь Баумгертнер: «Следует понимать, что гарантии получения ВНЖ дать никто не может. Нет 100% схем получения ВНЖ. Немецкие законы, касающиеся бизнес-иммиграции, прописаны таким образом, что окончательное решение принимают власти в зависимости от индивидуальной ситуации заявителя и многих других факторов, поэтому фирмы, обещающие гарантированное получение ВНЖ после покупки определенного вида недвижимости, как минимум несерьезные. Мы советуем вначале проконсультироваться у юриста, имеющего опыт в данных вопросах, а затем в зависимости от советов юриста подбирать покупаемый вид недвижимости и создавать бизнес, максимально отвечающий актуальным требованиям властей, чтобы максимально увеличить шансы положительного рассмотрения вопроса о получении ВНЖ».
Подготовила Ольга Петегирич
