Кипр: папка для бумаг

Наш несовершенный мир устроен таким образом, что почти любое движение в нем невозможно без целого вороха бумаг. Покупка недвижимости на Кипре – не исключение. Давайте разберемся, как выглядит процесс покупки, и какие документы его сопровождают

Найти желанное
Итак, решено: ваш новый дом будет на Кипре. Вам хочется моря и солнца, вкусной еды и легкой дороги. Кипр – отличный выбор.
Говорит Лилия Сарварова, директор по продажам Московского представительства компании Aristo Developers: «Когда человек впервые обращается в нашу компанию, мы не заключаем с ним никакого соглашения. Клиент рассказывает, что приблизительно хотел бы приобрести, и наши консультанты начинают работать. Потому что любой обратившийся к нам, даже если у него в настоящий момент нет серьезных намерений, узнает что-то новое о Кипре и понесет эту информацию дальше. Конечно, чем лучше будущий покупатель сможет объяснить, каким именно критериям должен отвечать его новый дом, тем меньше он потратит времени на отбор и просмотр вариантов. Но практика показывает, что многие клиенты отличаются необычайной скрытностью. Мы относимся к этому с пониманием».
Во многих компаниях первым документом, который отмечает начало работы менеджеров и консультантов с потенциальным покупателем, становится заявка – форма, в которой прописываются требования клиента к будущему жилью. Когда более или менее определена область поиска и клиент преварительно одобрил варианты, предложенные ему представителем продавца, наступает время ознакомительной поездки.
Осмотреться на месте
Геляне Аскеровой, менеджеру отдела продаж Московского представительства компании D.Zavos Group Land & Building Developers, встречались и такие клиенты, которые заключали договор «вслепую», прямо в одном из российских офисов фирмы. Но большинство покупателей, конечно, предпочитают увидеть все своими глазами. Многие компании готовы взять расходы по организации такой поездки на себя – при условии заключения сделки. Для этого следует заранее подать заявку на инспекционный тур и получить от головного офиса компании разрешение на возмещение расходов. Как правило, такие поездки организуются при посредничестве туристических фирм, с которыми у компании-продавца есть партнерские связи.
Стандартная поездка продолжается 3–4 дня. Клиента в аэропорту встречает представитель фирмы-продавца, и вместе они осматривают отобранные объекты, посещают офис компании на Кипре, уточняют юридические и финансовые детали.
Правительство Кипра делает все возможное, чтобы россияне не имели проблем с посещением острова. Кипр – одна из немногих европейских стран, виза в которую для российских граждан бесплатна и выдается без проблем. Более того, россияне, прибывающие на остров через аэропорты Ларнаки и Пафоса из российских аэропортов, могут вообще свести к минимуму формальности, получив по электронной почте так называемую «пре-визу». Для этого следует заранее отправить в посольство заполненную на английском языке анкету, которую можно скачать на сайте Посольства Республики Кипр.
В сущности, единственное, что будут проверять сотрудники консульского отдела – это не значится ли заявитель в «черных списках» иммиграционной службы страны. Если все в порядке, то уже через сутки приходит ответ – подтверждение с уникальным номером. Его следует распечатать и предъявить в аэропорту, чтобы в паспорт поставили визу, действительную в течение 90 дней.
Такой способ получения визы имеет еще некоторые ограничения: каждый заявитель, включая детей, должен иметь отдельный загранпаспорт, и запрашиваемая виза должна быть однократной. Сохраняется также общее требование: загранпаспорт заявителя должен быть действителен в течение трех месяцев после окончания поездки, и в нем должна быть чистая страница для визы.
Туристическую визу можно получить и обычным порядком: или самостоятельно через визовый отдел Посольства Кипра, или при содействии организаторов поездки. Список необходимых документов можно найти на сайте посольства.
Следует иметь в виду следующее: во въезде на греческую часть острова может быть отказано туристам, которые прибыли на остров через Северный Кипр. Власти Северного Кипра, учитывая это, ставят отметки о въезде и выезде на отдельный листок. Подтверждением посещения Северного Кипра может служить и выездной штамп турецкого порта Ташуджу, откуда отправляются паромы в Кирению. Турецкие пограничники ставят печати о въезде и выезде из страны прямо в паспорт. Любые поездки на Северный Кипр по-прежнему не приветствуются со стороны властей греческой части острова, хотя формально не являются нарушением законодательства.
Закрепить за собой
Чтобы понравившийся объект не «перехватил» другой покупатель, его можно зарезервировать, внеся определенную сумму – как правило, 2–5% от его стоимости. Это может оформляться документом Granting Option to Purchase Immovable Property («Предоставление опциона», то есть соглашение о том, что потенциальному покупателю предоставляется право приобрести выбранную недвижимость на Кипре в определенный срок и по согласованной цене). В документе фиксируется дата и место его подписания, паспортные данные покупателя и реквизиты продавца, данные о выбранном объекте, в том числе его цена и срок, в течение которого должен быть подписан договор купли-продажи, и разбивка будущих платежей по срокам и суммам. Отмечается, какое дополнительное оборудование и услуги включаются в цену и какие предоставляются скидки. В зависимости от условий продавца, клиент может в течение оговоренного срока отказаться от сделки, получив залог назад, либо депозит объявляется невозвращаемым (то, что в российской практике называется «задаток»).
Следующий документ, который подписывают продавец и покупатель – это основной контракт. Контракт составляется на греческом или английском языке. Русский перевод не имеет на Кипре юридической силы. В контракте прописываются все детали и подробности сделки, к нему прилагаются спутниковый план местоположения объекта, архитектурный план жилого комплекса, экспликация этажа и планировка дома или апартаментов; оговариваются все дополнительные опции, технические детали и скидки. Прилагается также Титул продавца – документ, подтверждающий его право собственности на продаваемый объект. Подробно расписывается график платежей и штрафные санкции, если обязательства по договору не будут выполнены сторонами в срок.
Для того чтобы стать юридическим собственником дома, апартаментов или участка земли, покупатель должен внести первоначальный платеж – 30% от стоимости объекта с учетом залоговой суммы. Контракт надлежит в течение 60 дней с момента подписания зарегистрировать в Land Registry (Земельном комитете). Лилия Сарварова объясняет: «С юридической точки зрения бремя регистрации контракта лежит на покупателе, к нему же в случае нарушения установленного порядка применяются штрафные санкции. Но компания-продавец, как правило, не оставляет своего покупателя один на один с чиновниками из пока что чужой для него страны».
Новые права
Как только покупатель приобретает право собственности, он может претендовать уже на многократную визу сроком до трех лет для себя и членов своей семьи. Виза предусматривает возможность пребывания на территории страны в течение 180 дней в году (90 дней в полгода).
Если контракт подписан на стадии строительства объекта, то владелец должен расплатиться с продавцом до того, как здание будет принято госкомиссией. В случае заключения сделки на стадии строительства в текст контракта добавляются пункты, связанные с возможностью внесения изменений в первоначальный проект, оговариваются сроки строительства и другие детали. Многие застройщики предоставляют новым владельцам возможность самим определять будущий облик своего жилья: выбирать отделочные материалы, изменять дизайн интерьеров. Такие договоренности, даже если они не изменяют конечную стоимость объекта (скажем, выбирается нестандартный цвет напольного покрытия), также фиксируются дополнительными соглашениями.
Геляна Аскерова говорит: «Иногда возникают ситуации, когда клиент меняет свои намерения уже после подписания контракта и внесения первоначального платежа. Если он просто хочет приобрести другое жилье у того же продавца, продавец зачитывает уплаченную сумму в счет оплаты нового жилья. Если же новый объект продает другая компания, покупатель обязан полностью рассчитаться по договору. Тогда продавец выставляет жилье, от которого отказался покупатель, на продажу по рыночной стоимости и после его продажи возвращает деньги. При этом, если реализация прошла по более низкой стоимости, потери несет отказавшийся от сделки покупатель».
Новая жизнь
Как уже говорилось, покупатель должен полностью рассчитаться с компанией до того, как ему вручат ключи. Он вступает во владение своей собст­венностью, но до получения отдельного Титула его право распоряжения недвижимостью ограничено. А получение Титула в силу многих причин может затянуться надолго – документы должны пройти слишком много инстанций. Как поясняет Лилия Сарварова, на практике эти проблемы легко решаются: с разрешения компании-застройщика – держателя Титула – оформляется переуступка права собственности.
При передаче объекта подписывается акт. Если новый владелец обнаруживает какие-то недостатки, они фиксируются в акте, и продавец должен устранить их в установленные сроки.
Застройщики Кипра всегда предоставляют гарантию на строительные конструкции и инженерные коммуникации. А прочие бытовые проблемы обычно решаются при посредничестве управляющей компании.
Если возникает необходимость оставаться на Кипре дольше, чем это предусмотрено визой (то есть более 180 дней в году), следует обратиться к иммиграционным властям острова за временным видом на жительство (так называемый Pink Slip). Главное – доказать властям, что вашего дохода хватит для обеспечения всех членов семьи. В первый раз временное разрешение выдается сроком на один год, впоследствии можно запрашивать Pink Slip на срок до четырех лет. Если обладатель Pink Slip выезжает с Кипра на срок более трех месяцев, вид на жительство аннулируется.
Постоянный вид на жительство в общем случае выдается после того, как вы прожили на Кипре 5 лет. Но недавно в этот пункт были внесены некоторые поблажки (см. врезку на стр. 39). Кроме того, есть возможность оформить европейский вид на жительство (long term residence), получив практически те же права, что и коренные жители, но сохранив гражданство своей страны. А после 7 лет по закону можно претендовать на кипрское гражданство. Хотя право получения паспорта Кипра не гарантирует, что вы его получите.
Сложнее с правом на работу: поскольку Кипр входит в Европейское сообщество, работодатель по закону обязан доказать властям, что ни на острове, ни в других европейских странах он не смог найти специалиста вашей квалификации.
Автор: Лина Селезнева

Журнал «Homes Collection»